Дарение квартиры: кому, как и какой налог

Одаряемый получает доход в натуральной форме и в общем случае платит НДФЛ 13%. Исключение — дарение между близкими родственниками: тогда налог не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Дарение выгодно, когда важно передать квартиру без встречных расчётов: например, родители дарят детям или внукам. Но у сделки есть риски оспаривания, если даритель позже заявит о заблуждении или о том, что не понимал значения действий.

Чем дарение отличается от продажи

При продаже квартира передаётся за деньги, и продавец получает доход, облагаемый НДФЛ, а покупатель платит цену. При дарении встречное предоставление отсутствует по определению: если за квартиру что-то передают, сделку могут переквалифицировать в куплю-продажу.

Дарение не даёт дарителю права требовать деньги назад, даже если отношения испортились. Исключение — отмена дарения по ст. 578 ГК РФ: если одаряемый покушался на жизнь дарителя или обращается с подарком так, что он может быть утрачен.

Дарение доли, как и её продажа, требует нотариальной формы. При дарении квартиры целиком нотариус не обязателен, но многие оформляют сделку нотариально для надёжности.

Кому дарят и какие налоги

НДФЛ не платят при дарении между супругами, родителями и детьми, дедушками, бабушками и внуками, а также между братьями и сёстрами — все они близкие родственники по Семейному кодексу. Остальные одаряемые платят налог с кадастровой стоимости квартиры.

Ставка для резидентов — 13%, для нерезидентов — 30%. Налог исчисляется с кадастровой стоимости объекта (если она не ниже суммы сделки) и декларируется по форме 3-НДФЛ в году, следующем за годом получения подарка.

Если одаряемый продаст подаренную квартиру раньше минимального срока владения, он заплатит ещё и налог с продажи. Минимальный срок обычно три года при получении в дар от близкого родственника.

Как составить договор дарения

В договоре укажите стороны, объект с кадастровым номером, основание права дарителя и прямое указание на безвозмездность. Условие о том, что одаряемый что-то платит или оказывает услуги, противоречит природе дарения.

Опишите передачу ключей и документов, порядок пользования, если квартира обременена правами третьих лиц (например, зарегистрированными жильцами). Обременения нужно раскрыть — иначе сделку могут оспорить.

Договор составляется в трёх экземплярах: по одному сторонам и один для регистрирующего органа. Подписи заверять у нотариуса не обязательно, но при нотариальной форме документ готовит нотариус.

Регистрация перехода права в Росреестре

Договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации: переход права фиксируется в ЕГРН. Подайте документы через МФЦ или нотариуса; регистрация занимает до семи рабочих дней.

Госпошлину за регистрацию по общему правилу платит одаряемый, но стороны могут договориться иначе. Приложите согласие супруга дарителя, если квартира — общее имущество.

После регистрации закажите выписку из ЕГРН и проверьте запись о собственнике. Только с этого момента одаряемый вправе распоряжаться квартирой.

Когда сделку могут оспорить

Дарение оспоримо, если даритель не понимал значения действий или действовал под влиянием обмана, насилия, угрозы. Наследники умершего дарителя могут оспорить дарение как мнимую сделку, если квартира фактически не передавалась.

Риск выше для пожилых дарителей и сделок с посторонними. Помогает письменная фиксация добровольности, медицинское освидетельствование, присутствие свидетелей, нотариальная форма.

Если даритель признан банкротом, дарение может быть оспорено как сделка, уменьшающая конкурсную массу. В этом случае одаряемый обязан вернуть квартиру.

Особенности дарения доли и между супругами

Дарение доли требует нотариального удостоверения в силу ст. 42 ФЗ-218. Сособственники не имеют преимущественного права покупки при дарении, но получают право преимущественного приобретения, если доля впоследствии будет продана.

Дарение между супругами распространено для изменения режима собственности: из совместной она становится личной. Это не признаётся доходом и не облагается НДФЛ.

При дарении квартиры с ипотекой или иным залогом нужно согласие залогодержателя: смена собственника переносит на него обязанности по кредиту только при переводе долга, иначе банк может потребовать досрочного возврата.