Дарственная на квартиру родственникам: налоги, форма и отмена

Близкие родственники (супруги, родители, дети, усыновлённые, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) освобождены от налога: п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Остальные одаряемые платят НДФЛ 13% (15% при доходе свыше 5 млн рублей в год).

У дарения есть своя логика налоговых последствий: одаряемый не получает имущественного вычета при продаже, а даритель не может вернуть деньги через суд, если сделка была добровольной. Отменить дарение можно только в случаях, строго перечисленных в статье 578 ГК РФ.

Кто считается близким родственником для налога

Перечень близких родственников установлен статьёй 14 СК РФ: супруг, родители, дети, усыновители и усыновлённые, дедушка, бабушка, внуки, полнородные и неполнородные (общие мать или отец) братья и сёстры. Именно к этому списку применяется освобождение от НДФЛ по п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Двоюродные братья и сёстры, тёти, дяди, племянники, свёкры, тёщи и сводные родственники в перечень не входят: при дарении им квартиру придётся заплатить 13% от кадастровой стоимости. Практическое следствие: перед составлением договора сверьте родство с перечнем ст. 14 СК и заявите при необходимости о том, что одаряемый относится к близким.

Форма договора дарения и регистрация перехода права

Договор дарения квартиры должен быть письменным и подписан обеими сторонами. По п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости заключается в письменной форме; переход права собственности регистрируется в Росреестре. До регистрации одаряемый не является собственником — квартира юридически остаётся у дарителя.

Регистрация занимает обычно до пяти рабочих дней при подаче в электронном виде и до девяти — при подаче на бумаге. Стороны подают заявление в МФЦ или через Госуслуги, прикладывают договор и документы на квартиру. После внесения записи в ЕГРН одаряемый получает подтверждение права.

Нотариальное удостоверение договора дарения не обязательно, но допустимо: нотариус проверит дееспособность сторон, отсутствие запретов на отчуждение и сам зарегистрирует переход права по нотариальной сделке. Услуга платная и зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Можно ли отменить дарение или вернуть квартиру

Статья 578 ГК РФ называет основания отмены дарения: одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; обращается с подаренной вещью так, что создаёт угрозу её безвозвратной утраты (для юридических лиц и при крупном бизнесе); либо в договор включено условие о возврате, если даритель переживёт одаряемого.

Отмена происходит судом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Ошибка многих — предлагать «отменить дарение» при простом сожалении или конфликте: скупой аргумент «я передумал» не является основанием. Если сделка притворна (например, прикрывала продажу), суд по ст. 170 ГК РФ может переквалифицировать её.

Легче избежать отмены заранее: не оформлять дарение «на будущее» с обещанием вернуть при разводе или смене отношений — такие устные договорённости юридической силы не имеют. Условие о возврате можно включить в текст договора, но оно должно быть конкретным и соответствовать ст. 578 ГК РФ.

Налоговые последствия для дарителя и одаряемого

Даритель налог не платит: квартира передаётся безвозмездно, дохода у него нет. Одаряемый из близких родственников тоже освобождён от НДФЛ, но должен подать декларацию 3-НДФЛ только если является резидентом и доход облагался — для освобождённых категорий декларация не подаётся.

Важное отличие дарения от покупки: одаряемый не может заявить имущественный вычет (260 тыс. рублей по покупке и 390 тыс. рублей по процентам), потому что он не тратил собственные средства. Если он решит продать квартиру в течение 5 лет, налог с перепродажи рассчитывается от выручки с возможным вычетом, а срок владения отсчитывается от даты регистрации дарения.

Продажа через дарение — редкий, но рискованный приём: покупатель не получит вычет, а оформление придётся переделывать, если налоговая сочтёт сделку притворной. Для легальной передачи денег лучше составить договор купли-продажи или займа, а не дарение.

Пошаговый порядок: как подарить квартиру родственнику

Проверьте статус сделки: убедитесь, что на квартиру нет запретов на отчуждение (аресты, ипотека, долевая собственность без согласия сособственников). Выписку из ЕГРН закажите заранее через Госуслуги или МФЦ.

Составьте договор дарения: укажите стороны, точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь), основание права дарителя и пункт о безвозмездности. Используйте шаблон договора дарения с подходящими реквизитами.

Подпишите договор: подписи ставят лично обе стороны. Если одна из сторон не может приехать, можно оформить доверенность на заключение или регистрацию — но сама сделка требует прибытия собственника.

Подайте документы в Росреестр: заявление на регистрацию перехода права и договор — через МФЦ, Госуслуги или нотариуса. Приложите документы, подтверждающие право дарителя.

Оплатите госпошлину: за регистрацию права собственности физическое лицо платит по текущим ставкам ФЗ-218; квитанцию приложите к комплекту.

Получите выписку из ЕГРН с записью о новом собственнике: с этого момента квартира принадлежит одаряемому, и даритель утрачивает права на неё.

Частые ошибки при дарении квартиры

Оформление дарения без регистрации перехода права: подписанный договор без регистрации не создаёт права собственности, и одаряемый не сможет распорядиться квартирой.

Проведение дарения при аресте или ипотеке: каждая такая сделка может быть оспорена, а права сторон под угрозой. Заранее убедитесь в отсутствии обременений.

Расчёт на вычет после дарения: одаряемый не получает имущественный вычет при покупке, а перепродажа подаренной квартиры в короткий срок облагается налогом.

Устный «дар» без договора: устные договорённости о передаче квартиры недействительны, закон требует письменной формы и регистрации.

Попытка «отменить» дарение после конфликта: без оснований ст. 578 ГК РФ суд не вернёт квартиру. Надежнее предусмотреть условия возврата прямо в договоре.

Дарение доли в квартире родственнику

Подарить долю в праве собственности на квартиру можно на тех же основаниях, что и целую квартиру, но для отчуждения доли в общей собственности действует особое правило преимущественного права: если дарится доля постороннему лицу, остальные сособственники вправе выкупить её на тех же условиях. При дарении близкому родственнику такого права не возникает, поскольку преимущественное право связано с возмездным отчуждением.

Требование о преимущественном праве покупки доли установлено ст. 250 ГК РФ и распространяется на продажу доли, но на дарение родственнику закон прямо допускает переход доли без соблюдения этого права. Учитывайте, что при дарении доли не близкому родственнику, а постороннему лицу с последовательной сделкой по продаже, суд может квалифицировать действия как обход правил ст. 250 ГК РФ с переводом прав покупателя.

Как зарегистрировать переход права и сколько это стоит

Заявление на регистрацию подаёт даритель или его представитель по нотариальной доверенности, а оплата госпошлины возлагается на одаряемого либо распределяется между сторонами по договору. Размер госпошлины для физического лица за регистрацию права собственности на недвижимость установлен ст. 333.33 НК РФ и составляет для жилого помещения 2 000 рублей; на один договор дарения пошлина уплачивается однократно.

При подаче документов через МФЦ срок регистрации обычно составляет до пяти рабочих дней при электронной подаче и до девяти — при подаче на бумаге, что согласуется с общими правилами регистрации перехода права на недвижимость. По итогам вы получите выписку из ЕГРН либо уведомление о внесении записи; документ о переходе права станет основанием для регистрации одаряемого по месту жительства и для дальнейших сделок с квартирой.