Задаток или аванс при сделке: в чём разница

Задаток регулируется ст. 380–381 ГК РФ и требует письменной формы. Если в расписке не указано, что сумма является задатком, по умолчанию её считают авансом.

При покупке квартиры задаток защищает продавца от пустых покупателей, а покупателя — от повышения цены и продажи объекта другому. Но работает он только при правильном оформлении.

Что такое аванс и когда он возвращается

Аванс передаётся в счёт будущей оплаты и не выполняет обеспечительной функции. Если сделка не состоялась, аванс возвращается покупателю вне зависимости от того, кто виноват в срыве.

Аванс удобен на раннем этапе, когда стороны ещё не готовы к жёстким обязательствам. Но он не удерживает продавца: он может продать квартиру другому, вернув аванс.

В расписке так и пишите: «аванс по предварительному соглашению о покупке». Смешивание аванса и задатка в одном документе ведёт к спорам.

Что такое задаток по ст. 380 ГК РФ

Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной стороной в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы заключается письменно. В документе указывают стороны, объект, цену, срок основного договора и что сумма является именно задатком.

Задаток нельзя передавать, если основной договор ещё не определён по предмету и цене: обеспечивать нечего. Поэтому сначала фиксируют условия сделки, затем вносят задаток.

Последствия отказа от сделки

Если сделку срывает покупатель, продавец оставляет задаток себе (ст. 381 ГК). Если обязательство нарушает продавец, он возвращает задаток в двойном размере.

Виновность определяют по обстоятельствам: отказ покупателя из-за выявленных проблем с документами не всегда считается его виной. Суд оценивает, исполнила ли сторона свои обязанности.

При сомнениях в основаниях отказа судьба задатка решается в суде. Поэтому фиксируйте причины в письмах и доказательствах — это определит исход спора.

Соглашение о задатке: что включить

Укажите полные данные сторон, точное описание квартиры (кадастровый номер), цену, размер задатка, срок заключения основного договора и судьбу задатка при разных сценариях.

Пропишите, кто несёт расходы на сделку, как проводятся расчёты и что считается срывом сделки. Конкретика снижает вероятность толкований в пользу одной стороны.

Приложите копии паспортов и выписки из ЕГРН. Оригинал расписки о задатке храните до полного завершения сделки.

Типичные ошибки при передаче денег

Передача без письменного документа — почти гарантированный спор. Устных договорённостей недостаточно для признания суммы задатком.

Использование слова «аванс» и «задаток» как синонимов и в одном документе. Судебная практика толкует такую сумму как аванс.

Передача задатка до согласования существенных условий, а также наличными без расписки или переводом на чужой счёт.

Судебные споры о задатке

Суды исследуют, был ли заключён предварительный договор, какие условия в нём указаны и кто не исполнил обязательство. Наличие письменного соглашения и доказательств попыток исполнить сделку решает дело.

Если покупатель докажет, что отказ вызван действиями продавца (например, скрытые обременения), задаток может быть возвращён, а иногда и в двойном размере.

Срок исковой давности по требованию о возврате задатка — общий, три года. Храните переписку, платёжные документы и расписки.