ДКП квартиры: что проверить перед подписанием

Проверяйте ДКП по пяти блокам: точные данные объекта, цена и способ расчётов, права третьих лиц, обременения и залог, а также порядок передачи квартиры. Каждый блок должен быть согласован с фактами из выписок и документов.

Подписывайте договор после того, как убедились в правдивости всех сведений. Не подписывайте пустые бланки и не оставляйте незаполненные графы — их может заполнить кто-то другой.

Предмет договора: точные данные объекта

Опишите квартиру так, как она значится в выписке из ЕГРН: адрес, кадастровый номер, назначение, этаж, общая и жилая площадь. Общие фразы вроде «квартира по адресу» без кадастрового номера создают риск подмены объекта.

Если продаётся доля или комната, укажите размер доли или конкретную комнату и порядок пользования. Для долей обязательна нотариальная форма — несоблюдение её влечёт недействительность сделки.

Проверьте правоустанавливающее основание продавца: ДКП, наследство, приватизация, дарение. Оно должно быть в документах и совпадать с записью в ЕГРН.

Цена, порядок и способ расчётов

Цена — существенное условие: без неё договор не заключён. Указывайте реальную цену и не занижайте её ради налогов: занижение может стать основанием для оспаривания сделки в банкротстве и для претензий налоговой.

Способ расчётов выбирайте безопасный: аккредитив, эскроу или банковская ячейка. Деньги передаются продавцу после регистрации перехода права либо при предъявлении ранее оговорённых документов.

Если предусмотрена рассрочка или ипотека покупателя, закрепите график платежей, ответственность за просрочку и момент перехода права. Пропишите, что залог возникает с момента государственной регистрации.

Кто ещё имеет права на квартиру

Проверьте зарегистрированных лиц: бывшие члены семьи собственника, дети, отказники от приватизации могут сохранять право пользования. Таких лиц указывайте в договоре и требуйте снятия с регистрационного учёта.

Если собственник состоит в браке, получите нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Для квартиры, полученной в наследство, полезно подтвердить отсутствие спора между наследниками.

Проверьте наличие несовершеннолетних собственников: для продажи их доли нужно разрешение органа опеки и попечительства. Без него сделку могут оспорить.

Обременения и залог в пользу банка

Все обременения из ЕГРН переносите в договор: залог, аренду, ренту, сервитут, арест. Наличие не снятого обременения технически блокирует регистрацию перехода права.

Если квартира в ипотеке, продавца и покупателя связывает банк: обычно оформляют погашение кредита из средств покупателя, а залог снимают одновременно с переходом права. Опишите эту последовательность в договоре.

Проверьте, что в квартире никто не прописан по решению суда и нет преимущественного права покупки. Для долей — доказательства отказа сособственников.

Согласие супруга и дееспособность продавца

Нотариальное согласие супруга нужно на общее имущество. Отсутствие согласия делает сделку оспоримой в течение года. Приложите оригинал согласия к договору и передайте копию в регистрирующий орган.

Убедитесь, что продавец понимает значение своих действий: возраст, состояние здоровья, признаки давления. Сделки с гражданами, признанными недееспособными, недействительны.

Если действует представитель по доверенности, проверьте объём полномочий и срок. Не принимайте доверенность, отозванную дарителем, — проверьте её по реестру отмены доверенностей.

Что писать в акте приёма-передачи

Акт подтверждает фактическую передачу квартиры. Укажите дату, состояние объекта, показания счётчиков, наличие ключей, исправность оборудования и отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Фиксируйте недостатки и договорённости: что продавец обязуется устранить, оставить в квартире или вывезти. Акт — доказательство при спорах о состоянии жилья.

Если передача происходит позже регистрации права, оговорите в договоре срок и ответственность за просрочку: покупатель вправе требовать неустойку или расторжения.