Квартира по ДДУ: как оформить право собственности

Схема оформления: принять квартиру по акту, поставить объект на кадастровый учёт (обычно это делает застройщик), подать документы на регистрацию перехода права и получить выписку из ЕГРН.

Пока право не зарегистрировано, нельзя полноценно распоряжаться квартирой: продать, подарить или заложить её удастся только после записи в ЕГРН.

Схема: от ДДУ до выписки из ЕГРН

После получения разрешения на ввод дома застройщик уведомляет участника о готовности к передаче. Участник осматривает квартиру и подписывает акт приёма-передачи.

Затем застройщик передаёт данные для кадастрового учёта, а стороны регистрируют право собственности. Регистрацию можно провести через застройщика, МФЦ или нотариуса.

С даты регистрации участник получает полноценное право собственности и может распоряжаться квартирой.

Приёмка квартиры и подписание акта

Принимайте квартиру по акту, только если состояние соответствует договору. Все дефекты фиксируйте в акте или дефектном листе: принятие без замечаний ограничивает будущие требования.

Если обнаружены существенные недостатки, откажитесь от подписания акта и направьте застройщику мотивированный отказ с требованием устранения.

Проверьте показания счётчиков, комплектность ключей, документы на оборудование и фактическую площадь — отклонения дают право на перерасчёт цены.

Кадастровый учёт и регистрация права

Кадастровый учёт — постановка дома и квартиры на учёт с присвоением кадастрового номера. Обычно этим занимается застройщик; участник лишь проверяет данные.

Для регистрации права подают ДДУ, акт приёма-передачи, паспорт и квитанцию об оплате госпошлины. Регистрация занимает до семи рабочих дней.

Если в строительстве участвовал материнский капитал или ипотека, одновременно регистрируют доли детей или обременение банка.

Что делать, если застройщик затягивает

Задержка передачи или оформления — нарушение обязательств. Направьте застройщику письменную претензию с требованием передать документы и устранить нарушения.

За просрочку передачи начисляется неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214: 1/300 ставки рефинансирования за день, для граждан — в двойном размере.

Если застройщик не регистрирует право, участник может подать документы самостоятельно при наличии необходимых бумаг, а отказ обжаловать.

Неустойка и суд с застройщиком

Помимо неустойки за просрочку, дольщик вправе требовать возмещения убытков, компенсации морального вреда и штрафа 50% по Закону о защите прав потребителей.

Иск подаётся по месту нахождения застройщика или месту жительства истца; по требованиям о защите прав потребителей госпошлина не взимается до 1 млн рублей.

Досудебная претензия обязательна для штрафа: без неё суд может не применить штраф 50%. Приложите расчёт неустойки и доказательства просрочки.

Ипотечная квартира по ДДУ

При ипотеке квартира по ДДУ находится в залоге у банка с момента регистрации. Оформление собственности включает регистрацию обременения в пользу банка.

Залогодержателем банк становится одновременно с регистрацией права. До этого действует залог прав по ДДУ.

Пока кредит не погашен, продать квартиру можно только с согласия банка. После погашения убедитесь, что залог снят в ЕГРН.