Договор найма квартиры у родственников: как оформить и платить налоги

Сдавать квартиру родственникам и не платить налоги — нарушение, но многие считают, что «семья, кому какое дело». Налог с аренды между родственниками платится так же, как с любой другой: НДФЛ 13% через декларацию 3-НДФЛ либо налог на профессиональный доход 4% через приложение «Мой налог». Освобождаются от налога только безвозмездные отношения — тогда оформляется договор безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).

Найм или безвозмездное пользование

Если родственник живёт бесплатно, договор найма с платой не нужен — оформите договор безвозмездного пользования (ссуду) по ст. 689 ГК РФ: собственник передаёт жильё во временное владение и пользование, наниматель возвращает его в том же состоянии. Такой договор не порождает дохода и налогов, но не даёт нанимателю прав, которые даёт наём.

Когда между близкими в устной договорённости денег нет, а письменно зафиксирована плата — налог обязанность возникает по факту получения средств. Если фактически договор «возмездный», плата скрыта, а в налоговой окажется подписанный фиктивный безвозмездный договор — сделку могут признать притворной (ст. 170 ГК РФ) с доначислением налога на доначисленную плату.

Какие условия включить в договор найма

В договоре найма укажите: стороны и предмет (квартира с адресом и площадью), срок (найм может быть краткосрочным до года или долгосрочным), размер платы и порядок оплаты, обязанности сторон (коммунальные услуги, текущий ремонт), порядок передачи — лучше с актом приёма-передачи и описью имущества. Включите право нанимателя пользоваться коммунальными услугами и порядок расторжения.

Для родственников добавьте пункты о количестве проживающих, допустимости временной регистрации (по согласию собственника) и ответственности за состояние имущества. Подпишите договор в двух экземплярах, даже если стороны одной фамилии: документ пригодится при спорах, выселении, разводах и наследстве.

Налоги: НДФЛ 13% или НПД 4%

Собственник, сдающий квартиру в наём, обязан платить налог с дохода. Вариант 1 — НДФЛ 13% (15% при доходе выше 5 млн ₽ в год): подаётся декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. Вариант 2 — зарегистрироваться как плательщик НПД через «Мой налог» и платить 4% с доходов от физлиц; чеки формируются автоматически, декларация не нужна.

НПД для аренды жилья разрешён, но у режима есть лимит дохода 2,4 млн ₽ в год и ограничения (нельзя сдавать, если наниматель — ваш работодатель). Выбирайте режим заранее и фиксируйте доходы: при покрытии расходов и налогов все платежи должны быть проведены официально — на расчётный счёт или карту с назначением платежа.

Пошаговый порядок оформления найма у родственника

Шаг 1. Определите режим: возмездный найм или безвозмездное пользование — и зафиксируйте это. Шаг 2. При найме согласуйте плату и порядок расчётов; при НПД — зарегистрируйтесь в «Мой налог». Шаг 3. Составьте договор: предмет, срок, плата, обязанности, порядок расторжения. Шаг 4. Подпишите акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков. Шаг 5. Ведите учёт платежей (чеки НПД или банковские переводы с назначением). Шаг 6. При НДФЛ — подайте 3-НДФЛ и уплатите налог в установленные сроки.

Частые ошибки при сдаче жилья родственникам

Ошибка 1: вообще не заключать договор — при споре трудно доказать условия проживания. Ошибка 2: оформлять безвозмездный договор при фактически платной сделке — риск притворности и доначислений. Ошибка 3: не фиксировать показания счётчиков и опись имущества — сложно возместить ущерб. Ошибка 4: не платить налог и надеяться, что «никто не узнает» — сведения о крупных переводах могут попадать в налоговую. Ошибка 5: не учитывать особенности НПД (лимит 2,4 млн ₽, запрет сдавать работодателю).

Права и обязанности сторон при найме у родственников

Договор найма между родственниками порождает те же последствия, что и любая другая сделка: наниматель вправе проживать в жилье, пользоваться имуществом и требовать от собственника капитального ремонта, а наймодатель — получать плату и возврат жилья по окончании срока. Документ защищает обе стороны при изменении семейных обстоятельств: разводе, переезде, спорах о том, кто и сколько платил в семейный бюджет.

Выселение возможно только по основаниям и в порядке, предусмотренным ст. 687 ГК РФ: по решению суда при использовании жилья не по назначению или при систематическом нарушении прав соседей, после предупреждения наймодателя. Даже родственника нельзя «выселить словами»: уведомляйте письменно, фиксируйте в переписке и при необходимости обращайтесь в суд с доказательствами предупреждений.

Коммунальные платежи и учёт расходов

Коммунальные услуги можно включить в размер платы по договору либо оплачивать отдельно по счётчикам. Пропишите, кто и как платит за электричество, воду и газ, а при передаче жилья снимите показания счётчиков и зафиксируйте их в акте приёма-передачи. Без этого при выезде родственника возникнет спор о завышенных счетах и о том, кто должен компенсировать перерасход.

Если счётчиков нет, разделите коммунальные расходы пропорционально проживающим лицам либо зафиксируйте в договоре фиксированную ежемесячную сумму на коммунальные услуги. Квитанции, чеки и переводы храните вместе: при разногласиях именно они показывают, кто фактически оплачивал счета. Взносы на капитальный ремонт общего имущества дома оплачивает собственник (ст. 169 ЖК РФ), и это стоит отразить в договоре отдельно.

Спорные ситуации при найме у родственников

Основной риск — признание сделки притворной: если стороны оформили безвозмездный договор, а платежи фактически поступали, налоговая вправе доначислить НДФЛ с реальных сумм, пени и штраф по ст. 122 НК РФ. Такое развитие вероятно, когда переводы прослеживаются в банке, а документы противоречат реальности. Честный выбор режима — найм или ссуда — исключает большинство налоговых претензий.

Второй спор — расходы на ремонт: по ст. 681 ГК РФ текущий ремонт жилого помещения — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если иное не установлено договором. Заранее пропишите, кто из родственников несёт текущие расходы и как зачитываются траты на мебель и технику, чтобы при прекращении найма каждая сторона понимала свои обязательства.